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京房价70是土地成本和税费多房价就合理

发布时间:2019-08-26 01:48:51

京房价70%是土地成本和税费多房价就合理?

国家税务总局税科所研究员付广军今日在中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上表示,北京房价70%是土地成本和税费,土地成本占60%,而四线城市的土地成本只占到25%。指出房价上涨主要是地价上涨,降房价首先降地价。

4月6日,住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,提出住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。个月的,要减少供地。个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地

,还要加快供地节奏。

按照易居研究院统计数据显示,北京、上海、广州的平均去库存周期在个月,那么北京要增加供地。显然北京也增加了土地供应,北京2017年安排的国有建设用地计划供应总量为3900公顷,其中住宅用地610公顷,商服用地310公顷。

按简单的市场供求规律,再加上北京“317”以来出台的楼市调控政策,房价至少涨不了太多。那税务专家付广军说的这个降房价首先降地价,究竟是什么情况。

我们需要了解一下土地转让金。下图为12年以来住宅类用地每平米销售价格和相应的土地供应情况。

数据显示,百城住宅平均价格一直在升高,仅有2014年价格维持一定区间的平稳,100大中城市供应住宅面积和数量一直在减少,很明显的看出2012年以来,政府供应土地在减少,而房价在上涨,土地供应面积和住宅销售价格存在一定程度上的负相关关系。

可是,如果供应了大量的土地,而土地转让金却没有降,那么房价还会处于合理上涨区间吗?下面这幅图显示,2017年二月以来,北京供应土地挂牌均价在升高,尽管4月份增加了土地供应。

万得数据显示,北京2017年4月(21221.83元)较3月(14953.98元)每平米土地转让金均价环比大涨41.9%,增加土地供应,土地却涨价, “买方市场”下,怎么来实现让房价在合理的范围内上涨?

中指院数据显示,2017年前3个月全国成交楼板均价为4019元/平米,同比上涨幅度达55%。而住宅类用地的成交楼板均价为8483/平方米,同比上涨了四成。4月全国300城市成交楼板均价2664元/平方米,比去年同期大幅上涨62%,环比上涨13%,其中北京土地出让金规模近450亿,排名全国第一。

中原地产首席分析师张大伟分析称,尽管今年以来,各地楼市调控频繁。但多数房企2016年销售额创下历史新高,企业回款金额大,拿地补库存的意愿也较强。从整体来看,一二线城市土地市场成交依然活跃,南京、苏州、厦门等热门二线城市地价依然处于高位。

正如国家税务总局税科所研究员付广军所说,10万块钱北京的房子,6万块钱的土地成本,这只是土地出让金的收入,还不包括房地产开发的税收,还不包括交易环节的契税,也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%,10万块钱就挣1万块钱。在增加土地供应的大背景下,北京土地挂牌价接连大涨,楼市价格怎样在土地供给和土地转让金价格下达到“平衡”?

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